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GSW Immobilien dynamische Mietsteigerungen und positive Trends in Berlin
15.12.2011
Warburg Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von GSW Immobilien (ISIN DE000GSW1111 / WKN GSW111) unverändert mit dem Rating "kaufen" ein.
Auf der Unternehmensroadshow mit Herrn Segal (CFO) in Edinburgh seien insbesondere GSWs Mietentwicklung, der Berliner Wohnungsmarkt und die Wachstumsperspektiven für die Investoren von Interesse gewesen.
Das Management habe den Mechanismus der Mietsteigerung erklärt, der sich aus vier Punkten ableite. Erstens würden die Mietanpassungen bei den nicht mietpreisgebundenen Wohnungen (ca. zwei Drittel des Portfolios) auf dem Berliner Mietspiegel (2009-11 +7,9%), zweitens auf höheren Mieten bei Neuvermietungen in Verbindung mit der jährlichen Mieterfluktuationen von ca. 10% (schließe die ca. 7%ige Lücke zwischen der Bestandsmiete und der Marktmiete), drittens auf Mietsteigerungen durch Modernisierung und energetische Sanierung (Wärmeisolierung) und schließlich auf einer weiteren Reduzierung der Leerstände basieren. Aufgrund dieser Maßnahmen würden die Analysten eine jährliche flächenbereinigte Mietsteigerung von 1,5 bis 2% erwarten.
Die positiven Trends in Berlin (Verringerung des Leerstands, steigende Mieten) dürften sich aufgrund einer wachsenden Bevölkerung, einer steigenden Anzahl von Haushalten (mehr Wohnungen pro Kopf) und nahezu keinem Wohnungsneubau im niedrigen und mittleren Preissegment fortsetzen.
Angesichts von GSWs jüngstem Erwerb von 4.800 Wohnungen in Berlin von der GAGFAH (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) für EUR 330 Mio. verfüge das Unternehmen über keine nennenswerten Mittel zur weiteren Expansion des Portfolios. Dafür wäre eine Kapitalmaßnahme erforderlich, die stark vom Aktienkursniveau abhängig sei. Je höher der NAV-Abschlag, desto schwieriger werde eine Überkompensierung der Verwässerung durch die Kapitalerhöhung (Portfolioakquisitionen unter fairem Wert erforderlich). Insbesondere wenn der NAV-Abschlag über 10% liege (Platzierung bei weniger als EUR 25 je Aktie), könnte eine Kapitalerhöhung in Verbindung mit weniger attraktiven Portfolioakquisitionen (d.h. Anfangsnettomietrendite weniger als 6%) wertvernichtend sein.
Vor dem Hintergrund von GSWs dynamischen Mietsteigerungen, welche die von den Gutachtern in den Bewertungsmodellen (CBRE) unterstellten Mietsteigerungen übertreffen dürften, in Verbindung mit höheren Transaktionsmultiplikatoren (Renditerückgang) und wertschaffenden Modernisierungsmaßnahmen (ca. EUR 15 Mio. p.a.) bestehe Potenzial für Neubewertungsgewinne mindestens im niedrigen zweistelligen Millionenbereich.
Angesichts des bevorstehenden Ablaufens der Sperrfrist für die Altaktionäre Whitehall und Cerberus (insgesamt 20%) am 10. Januar 2012 sei eine dritte Platzierung wahrscheinlich. Ein Platzierungspreis über dem vorherigen Preis von EUR 20,50 je Aktie sollte dafür eine Voraussetzung sein. Angesichts der bevorstehenden Platzierung sei der Aktienkurs bereits belastet worden und habe sich den EUR 20,50 angenähert. Die fundamental nicht gerechtfertigte Kursschwäche biete eine attraktive Einstiegsgelegenheit. Angesichts der jüngsten Kapitalerhöhung der Deutsche Wohnen AG (ISIN DE000A0HN5C6 / WKN A0HN5C) und der ursprünglichen Absicht, die GSW zu übernehmen, sei eine Platzierung an Deutsche Wohnen vorstellbar und wäre sinnvoll, da GSW derzeit günstiger sei als direkte Immobilieninvestitionen in Berlin.
Die Roadshow hat die positive Einschätzung der Analysten von Warburg Research zu der GSW Immobilien-Aktie vollständig bestätigt. Das Rating laute "kaufen" mit einem unveränderten Kursziel von EUR 28. (Analyse von 14.12.2011) (15.12.2011/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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